【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】2014年Q2「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」問卷調(diào)查顯示，仍有高達(dá)四成二民眾看漲未來一年房價，而未來一季房價看法則轉(zhuǎn)為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例為近一年半新高。永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，2014年下半年房市預(yù)估「價格維持平盤高檔整理，量縮一成」，下半年房市供給在獲利了結(jié)潮下，市場委售量可望再提升，再加上政府打房持續(xù)，屋主價格有機(jī)會鬆動，民眾看屋選擇更加多元，選前是不錯的進(jìn)場時機(jī)，消費(fèi)者可認(rèn)真進(jìn)場議價。
 
短期房價轉(zhuǎn)趨保守，中長期房價仍維持「中性偏樂觀」
4成7民眾未來半年是售屋好時機(jī)，歷次調(diào)查第二高，獲利了結(jié)仍重
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾對近三個月房價看法轉(zhuǎn)為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例36％為近一年半新高(圖一)，看跌比重較上季小幅增加3個百分點(diǎn)，僅33％民眾看漲，跟上季一樣。黃舒衛(wèi)分析，房價相對高檔，而政府房市調(diào)控、查稅積極，再加上年底七合一選舉影響買氣，民眾對短期房價看法轉(zhuǎn)為小幅修正。
 
反觀民眾對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛(wèi)表示，本季『看漲』未來一年房價比重42％，與『看跌』的40％，兩者均較上季一樣，漲跌看法拉近，顯示排除選舉的過渡因素干擾，民眾對長期房價信心仍呈樂觀，與上季差距不大。
 
雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進(jìn)場購屋時機(jī)方面(圖三)，本季調(diào)查結(jié)果，高達(dá)53％民眾回答『不是』，較上季56％減少了3％，27％認(rèn)為「是」購屋好時機(jī)，較上季小幅攀升。黃舒衛(wèi)分析，調(diào)查顯示「房價看漲」、「政府調(diào)控」、「房價鬆動」、「買屋抗通膨」、「委售量增」是民眾未來半年願意進(jìn)場原因，而「高房價」仍是影響民眾進(jìn)場的關(guān)鍵。
 
在不願意進(jìn)場的原因方面，房價居高不下(49％)，仍舊是民眾不認(rèn)同未來半年購屋好時機(jī)的主因。其次，上季仍有34％預(yù)期房價下修，不是好時機(jī)，但本季即使有官方「兩年房價跌三成」的宣示，但只剩19％認(rèn)為會影響到進(jìn)場時機(jī)，顯示市場剛性需求對價格議題呈現(xiàn)鈍化。此外，排名第三是年底選舉變數(shù)從上次調(diào)查的最低占比，躍昇10％，越接近年底，選具議題影響程度越大。
 
在「售屋」好時機(jī)方面(圖四)，根據(jù)調(diào)查顯示，未來半年「售屋」好時機(jī)比重由49％回落至47％，比重小幅修正，不過仍是歷次調(diào)查次高。在理由方面，以「再漲有限」(45％)最高。黃舒衛(wèi)分析，加計「避開跌價風(fēng)險」、「建商推案潮、賣壓湧現(xiàn)」、「選舉變數(shù)」、「升息壓力」，共95％，顯示民眾獲利了結(jié)心態(tài)仍濃厚。
 
房地產(chǎn)連十季蟬聯(lián)最適宜投資工具 
41％民眾認(rèn)為囤房稅會讓房價下跌，近六成則認(rèn)為無影響、房價會上漲 
民眾認(rèn)為廣建合宜宅及低利優(yōu)惠房貸對年輕人購屋最有幫助
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖五)，房地產(chǎn)連十季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，新臺幣定存排名第三。黃舒衛(wèi)分析，自2012總統(tǒng)選後，房地產(chǎn)已連續(xù)十季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產(chǎn)(24.2％)的意願仍最高，比重較上季增加。股票(18.2％)，定存(10.4％)，分居第二、三名；外幣、人民幣計價商品，衰退最多。顯示房地產(chǎn)保值需求不減，消費(fèi)者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩(wěn)定增值的房地產(chǎn)作為最佳投資工具。

 
在囤房稅政策對房價影響方面，根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖六)，41％民眾認(rèn)為囤房稅會讓房價下跌，近六成則認(rèn)為無影響、房價還會上漲。
 
民眾認(rèn)為政府哪些政策對年輕人解決住的問題最有效？根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖七)，26％認(rèn)為廣建合宜宅可以解決年輕人居住問題，20％則認(rèn)為低利優(yōu)惠房貸有效，黃舒衛(wèi)分析，顯示民眾對於如何以較輕的負(fù)擔(dān)買到價格合理的房子，有較高的期待，從民眾票選前兩名比重合計高達(dá)46％來觀察，顯示民眾還是希望能夠購買一間屬於自己的住宅。雙北、桃園均有10％以上支持出租住宅，顯見高房價地區(qū)的公共租屋供給對購屋需求有替代性。而僅有5％民眾認(rèn)為加稅、查稅對解決年輕人居住問題有效。
 
全臺七都均看好「臺北市」住宅產(chǎn)品最為保值抗跌
保值抗跌區(qū)域冠軍-大安、板橋、桃園、竹北、西屯、臺南東區(qū)、左營
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告」結(jié)果(圖八、九)，臺北市的民眾高達(dá)88％認(rèn)為臺北市住宅產(chǎn)品最保值抗跌，臺中市的民眾高達(dá)68％認(rèn)為臺中市最保值抗跌，新比市居民看好自己的比重最低，54％反而看好臺北市，除了新北市居民以外，七都居民普遍首選自己所在的都市，其次就選臺北市。黃舒衛(wèi)表示，顯示全臺皆看好臺北市住宅產(chǎn)品最為保值抗跌。
 
黃舒衛(wèi)分析，再進(jìn)一步觀察各主要都會民眾最看好的保值抗跌區(qū)(圖十、十一、十二、十三)，仍然是以市中心精華區(qū)及未來具有交通捷運(yùn)開發(fā)題材的區(qū)域最具保值抗跌，根據(jù)民眾票選結(jié)果，各都會區(qū)前三名分別為，臺北市以大安、信義、內(nèi)湖相對保值抗跌。新北市以板橋、新莊、永和最具保值抗跌。桃園縣以桃園市、中壢、八德相對保值抗跌。新竹縣市以竹北、新竹市東區(qū)、香山區(qū)最具保值抗跌。臺中市以西屯、北屯、南屯相對保值抗跌。臺南市以東區(qū)、永康、北區(qū)最具保值抗跌。高雄市以左營、三民、鳳山、苓雅、前鎮(zhèn)相對保值抗跌。
 
2014下半年房市預(yù)估「價格維持平盤高檔整理，量縮一成」
下半年政策調(diào)控及供給量高峰  價格彈性擴(kuò)大，選前是較佳進(jìn)場時機(jī)
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋分析，2014上半年國外經(jīng)濟(jì)情勢都相當(dāng)樂觀，歐盟實施負(fù)利率、可能持續(xù)擴(kuò)大購債規(guī)模，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)甦強(qiáng)勁，日本經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也有起色，整體而言，全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)甦，利率仍處於歷史低檔，貨幣持續(xù)寬鬆趨勢不變。
 
在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)方面，根據(jù)官方經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，葉凌棋分析，國內(nèi)外銷訂單連三月大幅成長、製造業(yè)採購經(jīng)理人指數(shù)連續(xù)三個月呈現(xiàn)擴(kuò)張，失業(yè)率創(chuàng)六年新低，消費(fèi)信心逐月回升，MIB與M2缺口仍大，市場資金動能仍強(qiáng)，整體利率水準(zhǔn)仍維持低檔。在市場資金充沛引導(dǎo)下，大盤股價指數(shù)逐月走高，成交量穩(wěn)定，每日平均交易金額都在900億到1000億之間，景氣指數(shù)也回穩(wěn)，連續(xù)三個月都呈現(xiàn)綠燈，陸客來臺觀光成長更為驚人。
 
根據(jù)統(tǒng)計，2014年1-4月陸客來臺人數(shù)已經(jīng)突破130萬大關(guān)，較2013年同期成長34％。2014年陸客自由行人數(shù)呈爆發(fā)性成長，相較2011年，2014成長高達(dá)16.8倍，2014年自由行總?cè)藬?shù)將突破百萬。且自2014年8月起，將開放第四波試點(diǎn)城市，未來陸客觀光商機(jī)將持續(xù)成長。整體而言，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長率也逐季上修，顯示2014國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景相當(dāng)樂觀。
 
在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情勢都有一片看好的情況下，上半年唯獨(dú)房市表現(xiàn)差強(qiáng)人意，葉凌棋分析，上半年房市被市場學(xué)運(yùn)、政治、社會及氣象等利空議題干擾，打亂了原本市場銷售節(jié)奏，導(dǎo)致329、520檔期旺季不旺，拖累了上半年房市表現(xiàn)。首先，三月中旬太陽花學(xué)運(yùn)影響，重大財經(jīng)法案-兩岸服務(wù)貿(mào)易協(xié)議卡關(guān)，學(xué)運(yùn)潮結(jié)束後，雙張會打房宣示「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進(jìn)行房價跌三成壓力測試，到四月中旬，反核四遊行又開始，五月又進(jìn)入梅雨季，連續(xù)三波梅雨到六月初，期間又夾雜著北捷隨機(jī)殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，等於上半年房地產(chǎn)原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。
 
葉凌棋表示，從2014年1-5月全臺各都成交均價來看(圖十四)，在成交均價部份，2014年1-5月七都中古住宅成交均價仍持續(xù)上揚(yáng)，惟2014年上半年房價漲幅已縮小，臺北、新竹、高雄漲幅都在3％以內(nèi)。奢侈稅以來，桃園及中南部價格漲幅大，桃園漲幅五成五最高，臺中、臺南、高雄漲幅都超過四成。顯示2014年1-5月整體房價仍呈現(xiàn)高檔盤旋，不過漲幅有縮小趨勢。而奢侈稅以來，近三年房價，南部漲幅領(lǐng)先北部。
 
從交易量來觀察(圖十五)，葉凌棋分析，2014年1-5月六都建物買賣移轉(zhuǎn)件數(shù)較2013年同期均呈現(xiàn)衰退，六都合計衰退11％。六都中，臺北、新北、臺南較2013年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6％，高雄量縮6.1％，臺中量縮5.6％。奢侈稅以來，全臺各都會區(qū)交易量均呈現(xiàn)衰退，雙北衰退幅度達(dá)三成以上最多。
 
對於下半年房市預(yù)估與看法，葉凌棋表示，房市表現(xiàn)預(yù)估有下列五點(diǎn)，分述如下：
一、選前預(yù)估房價維持平盤高檔橫向整理之格局
上半年房市呈現(xiàn)價小揚(yáng)量縮，交易量較去年同期萎縮，下半年仍維持超低利率，房價修正幅度有限，且市場以自住買盤為主，房市預(yù)估價持平或微漲。
 
二、下半年全臺量能預(yù)估較去年同期衰退一成
2014年1-5月六都建物買賣移轉(zhuǎn)件數(shù)較去年同期均呈現(xiàn)衰退。奢侈稅以來，房市多受政策調(diào)控，投資客退場，高總價產(chǎn)品回歸理性，量能持續(xù)修正。2014年1-4月上半年全臺買賣移轉(zhuǎn)較2013年同期衰退4％，下半年房市交易量受到選舉影響，民眾進(jìn)場觀望，預(yù)估會較2013年同期衰退約10％左右。
 
三、政策調(diào)控及供給量高峰  價格彈性擴(kuò)大  選前是較佳進(jìn)場時機(jī)
受到容積獎勵新制影響，各大建商卯足全力搶照推案，再加上中古市場原本獲利了結(jié)潮，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機(jī)會軟化，選前是好的進(jìn)場時機(jī)，換屋、置產(chǎn)客可趁機(jī)進(jìn)場。消費(fèi)者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際，價格彈性擴(kuò)大，看屋選擇性多，認(rèn)真進(jìn)場議價。預(yù)售市場價格將更加透明，實價登錄制度將更即時，更完備，民眾更可大膽進(jìn)場議價。
 
四、中低總價、自住換屋產(chǎn)品成下半年房市主力
政策加速投機(jī)客退場，首購、換屋自住等剛性需求成市場交易主力，中低總價市場需求較旺。房市轉(zhuǎn)向買方市場，故區(qū)域產(chǎn)品的性價比為購屋主要考量，生活機(jī)能強(qiáng)，具保值抗跌區(qū)域仍夯。
 
五、陸客、陸資、臺商回流，市中心捷運(yùn)店面、商辦仍可期待
受內(nèi)需市場增溫影響，黃金店面一店難求，導(dǎo)致店面交易量能呈現(xiàn)萎縮，但陸客自由行人數(shù)倍增、陸客商機(jī)持續(xù)擴(kuò)大，重點(diǎn)陸客商圈如士林夜市、饒河街夜市、逢甲夜市、六合夜市、永康商圈、中山北晶華商圈等店面商圈範(fàn)圍擴(kuò)大的區(qū)域，市場需求仍強(qiáng)。雙北市市中心捷運(yùn)辦公、店面，因陸客、陸資及臺商回流商機(jī)仍在，後市仍可期待。下半年松山線通車，將成為市中心商用市場最大熱點(diǎn)。
 
最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調(diào)控，財政部仍持續(xù)查稅，房市投機(jī)不宜心存僥倖。整體而言，房價預(yù)估「平盤高檔盤整」趨勢不變，但提醒消費(fèi)者應(yīng)有風(fēng)險意識，不宜採用過度擴(kuò)張信用的購屋方式，對於投機(jī)買盤過重的區(qū)域、產(chǎn)品，購屋決策應(yīng)該更加小心。屋主可配合市場趨勢及自身財務(wù)規(guī)劃，適度汰弱留強(qiáng)，趁買氣持穩(wěn)之時，盡早獲利了結(jié)，以維持手邊現(xiàn)金水位，避免政策、市場變動造成資產(chǎn)減損，甚至無預(yù)期的虧損。
 
2014年Q2永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。問卷調(diào)查時間為2014/5/19~2014/6/3?；厥沼行柧頂?shù)為1425份，在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)2.6％。